전세사기 최소보장제, 먼저 받으면 정산은 어떻게 되나요?

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. 결론부터 말씀드립니다. 최소보장금은 임차보증금의 3분의 1을 채워 주는 하한선입니다. 최종 금액은 아닙니다. 정산은 배당이 끝난 뒤에 이뤄집니다. 전세사기 피해 지원 제도가 손질돼 시행을 앞둡니다. 피해자 결정을 앞두었거나 배당을 기다리는 분들을 위한 정리입니다. ## 최소보장금은 얼마이고 무엇이 달라졌나요? 회수액이 임차보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 차액을 채웁니다. 얼마를 돌려받을지 막막하던 구간에 하한선이 생긴 셈입니다. 선지급-후정산(=먼저 주고 정산은 나중에)도 들어왔습니다. 다만 요건을 갖춘 경우에 한해 경·공매 종료 전 지급이 가능합니다. 상담을 하다 보면 피해보다 기다림이 힘들다는 말씀을 자주 듣습니다. 통장은 비는데 절차는 길어집니다. 지원 폭도 넓어졌습니다. 경기도는 조례를 고쳐 연락 끊긴 집주인의 피해주택까지 손봅니다. 79건 289세대가 그렇게 지원받았습니다. 운영 방식은 지역마다 다르니 주소지 기준으로 확인하셔야 합니다. ## 먼저 받으면 나머지는 어떻게 되나요? 먼저 받았다고 끝나지는 않습니다. "3분의 1만 받고 끝인가요?" 자주 나오는 질문입니다. 국가가 채워 주는 몫은 하한선까지입니다. 정산은 배당이 끝난 뒤에 이뤄집니다. 내 상황이 어느 쪽인지부터 갈라 봅니다. - 반환보증에 가입한 경우: 보증기관에 이행청구가 먼저입니다. 전액 회수로 이어지기도 합니다. - 보증 없이 경매가 도는 경우: 배당 순위와 최우선변제금부터 봅니다. 선지급은 그사이 공백을 메웁니다. 마음이 급할수록 조심할 대목이 있습니다. 배당 전에 이사부터 가고 전입신고를 빼는 일입니다. 대항력(=집이 넘어가도 세입자 지위를 지키는 힘)이 걸립니다. 우선변제권도 흔들릴 수 있습니다. 여러 건을 진행하다 보면 이사 시기 탓에 순위가 밀린 임차인을 봅니다. ## 피해자 결정 신청, 어떤 서류부터 모아야 하나요? 오늘 하실 일은 하나입니다. 서류 모으기입니다. - 임대차계약서와 확정일자 받은 사본 - 전입 사실이 담긴 주민등록 초본 - 부동산등기부등본과 건축물대장 - 보증금 이체 내역 - 임대인과 주고받은 문자·메일 순서는 대개 이렇습니다. 피해자 결정 신청, 결정, 선지급 신청, 경·공매 진행, 마지막이 후정산입니다. 근거 법률은 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법입니다. 최소보장과 선지급 조항은 2026년 11월 13일에 시행됩니다. 신청과 상담은 전세피해 지원센터에서 합니다. 법률·금융 상담과 이주비 창구도 그곳입니다. 상담에서는 등기부의 선순위 권리부터 봅니다. 전입일과 확정일자, 경매 단계가 그다음입니다. 계약서와 등기부, 이체 내역만 챙겨 오시면 됩니다. 검토가 끝나면 선지급과 배당 대응 순서를 잡습니다. > 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 김경인 #전세사기 #보증금반환 #임대차분쟁 #부동산전문변호사 #김경인변호사