전셋집 소유자 변경, 보증금은 누구에게 청구할까

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. 전셋집 소유자가 바뀌었다고 해서 반환 상대가 늘 한 사람으로 정해지는 것은 아닙니다. 주택을 넘겨받은 사람과 임차인의 대항요건을 먼저 맞춰 봐야 합니다. 혹시 등기사항증명서에서 낯선 이름을 보셨다면 이 순서부터 확인하십시오. ## 집주인이 바뀌면 누구에게 보증금을 청구해야 합니까? 새 소유자에게 청구할 수 있는지가 첫 질문입니다. 소유권 변경 사실 하나만으로 답을 정하지 마십시오. 주택임대차보호법 제3조는 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 이어받는 기준을 둡니다. 양수인은 집을 넘겨받은 사람이라는 뜻입니다. 다만 주택 인도와 주민등록 같은 대항요건을 함께 살펴야 합니다. “매매가 끝났으니 전 집주인은 이제 상관없지 않습니까?”라는 질문이 자연스럽게 떠오를 수 있습니다. 그러나 청구 상대를 서둘러 정하면 중요한 예외를 놓칠 수 있습니다. ## 주택 인도와 주민등록은 왜 먼저 확인합니까? 두 요건을 갖춘 다음 날부터 임대차를 제3자에게 주장할 수 있기 때문입니다. 이를 대항력이라고 합니다. 새 소유자와의 관계를 검토하는 출발점입니다. 계약서를 쓴 날만 확인해서는 부족합니다. 실제로 주택을 넘겨받아 계속 점유했는지, 주민등록을 언제 마쳤는지를 나란히 놓고 봐야 합니다. 이사 전후 기록을 다시 맞추는 일이 번거로울 수 있습니다. 그래도 점유나 전입 상태가 달라졌다면 그 흐름을 빠뜨리지 마십시오. 실무에서 서류를 검토할 때는 날짜 하나보다 자료 사이의 연결을 봅니다. 계약서와 전입 자료가 서로 다른 이야기를 하면 그 이유부터 확인합니다. ## 보증금반환채무도 새 소유자에게 넘어갑니까? 임대인 지위가 승계되는 경우에는 보증금반환채무도 양수인에게 이전된다는 것이 대법원이 확인한 법리입니다. 집을 돌려받을 권리와 보증금을 돌려줄 의무를 따로 떼지 않는 취지입니다. 새 소유자가 생기면 반환 상대가 분명해졌다고 안심하기 쉽습니다. 첫 번째 가상 상황을 살펴보십시오. 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 뒤 소유자가 바뀌었습니다. 이때는 새 소유자의 임대인 지위 승계와 보증금반환채무를 함께 검토할 수 있습니다. 두 번째도 가상 상황입니다. 점유나 주민등록 자료가 분명하지 않거나 취득 경위가 일반 매매와 다릅니다. 이런 경우까지 앞선 결론을 그대로 옮길 수는 없습니다. 경매 낙찰이나 토지만의 취득도 자동 승계라고 단정해서는 안 됩니다. ## 반환을 요구하기 전에 어떤 자료를 맞춰 봐야 합니까? 자료가 흩어져 있다면 어디서 시작할지 막막할 수 있습니다. 임대차계약서부터 확인하되 거기서 멈추지 마십시오. 보증금 지급 자료와 전입·점유 자료를 먼저 놓으십시오. 소유자 변경 전후 등기사항증명서도 같은 시간축에 붙이십시오. 확정일자 자료와 소유자 변경 통지를 받은 기록도 보관하는 편이 좋습니다. 다만 자료의 존재만으로 법률효과를 미리 단정하지는 말아야 합니다. 자료마다 무엇을 증명하는지가 다르기 때문입니다. “누구에게 먼저 반환을 요구해야 합니까?”라는 질문에는 서류 대조가 먼저라는 답을 드립니다. 상대를 정한 뒤에는 요구 내용과 근거가 앞선 자료와 어긋나지 않는지도 점검해야 합니다. ## 기존 임대인 책임은 곧바로 끝났다고 봐도 됩니까? 예외 없이 끝났다고 말할 수는 없습니다. 임대인 지위 승계 여부와 기존 임대인의 책임은 계약 관계와 취득 경위를 함께 보고 판단해야 합니다. 등기상 새 이름만 보고 결론을 내리기 쉽습니다. 대항요건이 없는데도 같은 법리가 적용된다고 보면 대응 방향이 흔들립니다. 기존 임대인의 책임이 모두 사라졌다고 전제해도 마찬가지입니다. 상담에서는 계약 체결 경위와 주택 인도·주민등록 상태를 먼저 확인합니다. 소유권 변동 원인도 함께 살핍니다. 상담 전 계약서와 전입·점유 자료를 준비하십시오. 변경 전후 등기사항증명서와 보증금 지급 자료도 챙기면 검토가 빨라집니다. 그다음 청구 상대와 요구 순서, 추가로 확인할 예외를 쟁점별로 정리할 수 있습니다. > 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 김경인 #주택임대차 #보증금반환 #전세금반환 #부동산변호사 #김경인변호사