전세사기 당했을 때, 형사고소·민사보전 병행으로 보증금 지키기

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) 변호사 김경인입니다. 전세사기는 가만히 기다린다고 해결되지 않습니다. 임대인 명의 재산에 가압류부터 걸어 재산 유출을 막는 것이 먼저입니다. 그다음 형사고소와 민사절차를 병행할수록 보증금을 지킬 가능성은 높아집니다. 전세보증금. 누군가에게는 평생 모은 전 재산이고, 신혼의 시작이고, 노후의 마지막 안전판입니다. 어느 날 갑자기 임대인과 연락이 끊기고, 보증금을 돌려받을 수 없다는 사실을 알게 된다면 어떻겠습니까. 머릿속이 하얘지고, 밤잠을 설치고, "내 돈을 정말 떼이는 건가" 하는 생각에 손이 떨리실 겁니다. 지금 이 글을 찾아보고 계신 분이라면, 아마 그 막막함의 한가운데에 서 계실 거라 생각합니다. 그래서 이 글에서는 형사고소와 민사보전을 어떤 순서로 병행해야 하는지 짚어보겠습니다. ## 전세사기, 형사고소와 민사소송이 동시에 걸리나요? 전세사기는 임대인이 보증금을 돌려줄 의사나 능력 없이 임대차계약을 맺는 행위입니다. 이중계약이나 깡통전세 구조로 보증금을 가로채는 경우도 여기에 들어갑니다. 이때 임대인에게는 두 갈래의 책임이 동시에 발생합니다. 첫째, 형사책임입니다. 처음부터 돈을 돌려줄 생각이 없었다면 사기죄(형법 제347조)가 성립할 수 있습니다. 둘째, 민사책임입니다. 보증금을 반환할 의무와, 손해를 배상할 책임이 함께 따라옵니다. 복잡하게 들리시겠지만, 핵심은 하나입니다. 이 둘을 따로 보지 않고, 형사고소와 민사보전을 병행해 움직이는 것입니다. 형사절차로 임대인의 책임을 묻고, 민사보전으로 임대인의 재산이 빠져나가는 길을 막아야 합니다. 그래야 실제로 돈을 회수할 가능성이 올라갑니다. ## 박OO님은 어떤 상황이었을까요? 전세보증금 문제로 사무실을 찾아오셨던 한 분의 이야기를 들려드리겠습니다. (사례는 의뢰인 보호를 위해 각색했습니다.) 신혼집을 마련하며 맺은 전세계약. 박OO님에게는 새 출발을 여는 계약이었습니다. 계약 만기가 다가와 보증금 반환을 요청했습니다. 임대인은 차일피일 미루다 어느 순간부터 전화도 받지 않았다고 합니다. 알고 보니 같은 건물에서 비슷한 피해를 본 임차인이 여럿이었습니다. 게다가 임대인은 다른 부동산을 처분하려는 움직임까지. "제 보증금이 통째로 사라지는 게 아닐까요." 박OO님은 그렇게 물으셨습니다. 저는 가장 먼저 시간을 빼앗기지 않는 것이 중요하다고 말씀드렸습니다. ## 전세사기 피해, 어떤 순서로 대응해야 하나요? 무엇부터 해야 할지 막막하실 겁니다. 전세사기 대응은 크게 5단계로 움직입니다. 실무에서 밟는 순서를 그대로 정리해 드리겠습니다. > 1단계, 즉시 보전조치입니다. 임대인 명의 부동산에 가압류(민사집행법 제276조 이하, 보전의 필요는 제277조)를 신청해 재산 처분에 제동을 겁니다. 보전의 필요성과 재산이 사라질 위험을 소명해야 하며, 결정까지 걸리는 기간은 법원과 사안에 따라 달라집니다. 임차주택 외에 임대인 명의의 다른 부동산, 차량, 예금도 압류 대상으로 함께 검토합니다. > 2단계, 형사고소입니다. 사기죄는 처음부터 변제 의사와 능력이 없었다는 점을 입증해야 합니다. 다수 피해자 발생, 무자력 상태의 추가 계약 체결, 가짜 등기·이중계약 같은 객관적 정황 증거를 정리합니다. 2023년 제정돼 유효기간이 2027년 5월 31일까지 연장된 "전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법"에 따른 피해자 인정 절차도 함께 진행합니다. > 3단계, 민사 본안소송입니다. 보증금반환청구 또는 사기로 인한 손해배상청구(불법행위)를 제기합니다. 임대인이 무자력이거나 도주한 경우 공탁·소장송달에 시간이 걸리므로, 앞서 보전조치를 해 두는 것이 효과적입니다. > 4단계, 보증보험으로 돌려받는 길입니다. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증의 보증에 가입돼 있다면, 이행청구 요건을 갖춰 보증사에 보증금 지급을 청구할 수 있습니다. 이후 보증사는 임대인에게 구상권을 행사합니다. > 5단계, 특별법상 지원 활용입니다. "전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법"상 피해자로 결정되면 우선매수권, 경·공매 유예, 긴급주거지원, 저리 대출 등을 신청할 수 있습니다. 이 다섯 단계를 밟는 순서가 회수 성패를 가릅니다. 시효 문제와 채무자 도주 위험이 있는 만큼, 보전조치를 가장 먼저 걸어야 합니다. --- 전세보증금 때문에 막막하시다면, 하단 창구로 상황을 들려주세요. ## 박OO님 사건, 어떻게 풀어갔을까요 임대인과 연락이 끊긴 박OO님 사건에서 가장 급했던 것은 무엇이었겠습니까. 시간이었습니다. 임대인이 재산을 처분하려는 정황. 가장 먼저 임대인 명의 부동산에 가압류를 신청해 재산이 빠져나갈 길을 막는 데 집중했습니다. 동시에 같은 건물 다른 피해자들의 정황, 임대인의 자력 상태 등 객관적 증거를 모아 형사고소를 준비했습니다. 보증보험 가입 여부와 특별법상 피해자 인정 신청 가능성도 함께 검토했습니다. 한 갈래가 막혀도 다른 갈래가 남도록, 회수 경로를 여러 개 열어 두는 것이 원칙입니다. 물론 사건마다 사실관계가 다르고 임대인의 자력·도주 여부에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 다만 박OO님처럼 초기에 빠르게 보전조치를 걸고 형사·민사를 병행하면, 그렇지 않은 경우보다 대응의 폭이 넓어집니다. ## 김경인 변호사의 정리 전세사기는 충격이 크고 무섭지만, 결코 손쓸 수 없는 상황이 아닙니다. 다만 가만히 기다리는 사이 임대인의 재산이 사라지고 시효가 흘러가면, 되찾을 수 있던 돈도 놓칩니다. 보전조치를 먼저 걸고, 형사고소와 민사절차를 병행해야 합니다. 보증보험과 특별법 지원까지 빠짐없이 챙기는 접근이 필요합니다. 지금 보증금 문제로 잠 못 이루고 계신다면, 혼자 끌어안지 마시고 상황을 들려주세요. 어디서부터 어떻게 움직여야 할지, 함께 정리해 드리겠습니다. 본 글은 일반적인 법률 정보로, 구체적 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 김경인 변호사 (법무법인(유한) 동인) #전세사기 #전세보증금반환 #형사고소민사보전 #가압류 #전세사기특별법