전세사기 당했다면, 형사 고소만으로 보증금을 돌려받을 수 있나요?

안녕하세요. 의뢰인 한 분 한 분의 입장에서 사안을 살피는 법무법인 동북아 권우상 변호사입니다. 형사 고소만으로는 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 처벌과 반환은 서로 다른 절차이기 때문입니다. 전세사기피해자 지원 특별법 시행 3년, 피해 인정률은 아직 60% 안팎입니다. 이사 날짜는 다가오는데 보증금을 못 받은 세입자라면, 형사 절차 이후 돈을 받아내기까지 놓치면 안 되는 순서를 정리합니다. ## 1. 형사 고소만 하면 보증금이 자동으로 돌아오나요? 전세사기는 사기죄(형법 제347조, 사람을 속여 재산상 이익을 얻는 죄)에 해당합니다. 형사 고소는 임대인의 편취 의도를 국가 수사력으로 확인받는 절차입니다. 형사 고소가 접수되면 보증금도 자동으로 돌아온다고 생각하시는 분이 많습니다. 실제로는 처벌과 반환은 다른 절차입니다. 고소만 해두고 민사를 미루면 임대인 재산이 다른 채권자에게 넘어갈 수 있습니다. 고소 후에는 개별 합의금을 주고받지 않고, 이사 전에 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 이사를 먼저 하면 대항력(=제3자에게 임차권을 주장할 힘)을 잃을 수 있습니다. ## 2. 임차권등기명령 없이 이사 가면 보증금을 못 받을 수 있나요? 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)은 이사를 해도 기존 대항력과 우선변제권을 유지해 줍니다. 준비 서류는 임대차계약서, 확정일자 서류, 전입세대열람원, 보증금 미반환 확인서입니다. 비용은 인지대·송달료 수준이며, 법원 심사에 통상 2~4주가 걸립니다. 여러 사건을 다루다 보면, 등기가 늦어져 공백이 생기는 사례를 반복해서 봅니다. 신청과 이사 사이에 공백이 없게 일정을 짜야 합니다. ## 3. 배당요구는 언제까지 해야 하나요? 임대인 주택이 경매·공매에 넘어갔다면, 배당요구종기(=배당 신청 마지막 날짜) 안에 배당요구를 해야 합니다. 놓치면 우선변제권이 있어도 배당에서 제외됩니다. 배당요구와 별도 반환 청구 소송은 선택이 아니라 순서의 문제입니다. 경매 중이면 배당요구가 먼저, 없다면 별도 소송을 준비합니다. 지난번 「중고거래로 돈만 받고 잠적」 글에서 정리했듯이, 형사와 재산 확보를 함께 진행해야 실제 회수로 이어집니다. ## 4. 전세사기 특별법 지원은 형사·민사 절차와 별도로 받을 수 있나요? 전세사기피해자 지원 특별법은 요건을 채우면 우선매수권, LH 매입 등 지원을 받게 합니다. 다만 피해자 결정 절차를 거쳐야 하며 요건에 따라 인정 여부가 갈립니다. 형사·민사 절차는 특별법 지원과 상관없이 함께 진행할 수 있습니다. 지원만 기다리다 다른 절차 기한을 넘기지 않아야 합니다. 상담을 진행하면 확보된 서류 기준으로 어느 절차가 급한지 확인합니다. 계약서, 확정일자 서류, 임대인과 주고받은 문자 기록을 챙겨 오시면 상담 밀도가 높아집니다. 상담 후에는 고소·등기·배당요구 중 어떤 순서로 진행할지 방향을 받게 됩니다. > 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 권우상 #계약분쟁 #민사소송 #채권추심 #법무법인동북아 #권우상변호사