전세보증금, 최우선변제금으로 부족할 때 확인할 것

안녕하세요. 법무법인(유한) 동인 구성원변호사이자 사법시험 52회(사법연수원 42기) [부동산전문] 변호사 김경인입니다. 전세사기피해자 지원 특별법 시행 3년, 피해 인정률이 59.6%에 이른다는 통계가 나왔습니다. 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 분들도 있습니다. 인정을 받았는데 왜 다 못 받을까요? 최우선변제금은 집이 경매·공매로 넘어가도 가장 먼저 배당받는 소액 보증금을 뜻합니다. 이 금액이 계약 보증금보다 적기 때문입니다. 배당표를 받아 보고서야 이 사실을 아는 분들을 상담에서 자주 만납니다. ## Q. 최우선변제금 기준은 어떻게 정해지나요? 주택임대차보호법 제8조는 소액임차인의 범위와 최우선변제받을 금액을 대통령령으로 정하도록 합니다. 이 기준은 서울과 지방, 계약 시점에 따라 다릅니다. 그럼 전액을 다 받을까요? 아닙니다. 주택 가액의 절반 범위 안에서만 우선 배당받습니다. 상담을 진행하다 보면 이 기준을 확정일자 받은 날짜로 착각하시는 분들을 자주 만납니다. 실제로는 보증금 액수와 전입 시점, 담보물권 설정일을 함께 봐서 정해집니다. ## Q. 최우선변제금만으로 보증금이 부족하면 어떻게 되나요? 부족한 금액이 사라지지는 않습니다. 임대인에 대한 채권으로 남아 별도로 회수를 다퉈야 합니다. "그럼 나머지 돈은 영영 못 받는 건가요?" 자주 받는 질문입니다. 답은 아닙니다. 핵심은 시점입니다. 매각기일이 잡히기 전에 경매 절차의 유예·정지를 신청해야 선택지가 남고, 매각이 끝난 뒤에는 되돌리기 어렵습니다. 임의로 이사부터 나가거나 배당요구를 포기해서는 안 됩니다. ## Q. 우선매수권과 다른 선택지, 무엇을 기준으로 고르나요? 전세사기피해자로 결정받은 세입자에게는 몇 가지 길이 함께 열려 있습니다. - 우선매수권 행사 — 최고가 매수신고인과 같은 가격으로 직접 낙찰받는 방법. 자금 여력이 있을 때 유리합니다. - LH 등 공공매입 신청 — 매수권을 공공기관에 넘기고 그 집에 계속 살며 임대료를 내는 방법. 자금 여력이 없을 때 검토합니다. - 선순위 채권자와의 협상 — 앞선 권리자와 배당 순서·상환 일정을 조정합니다. 여러 상담을 하며 확인한 바로는, 어느 쪽이 나은지 고민하다 매각기일을 넘기는 사례가 가장 아쉽습니다. "우선매수권은 혼자 힘으로도 행사할 수 있나요?" 자금 계획부터 먼저 세우시라고 답해 드립니다. ## Q. 부족분을 메울 다른 지원 제도도 있나요? 신용정보 등록 유예, 기존 전세대출을 저리로 갈아타는 대환대출 절차가 대표적입니다. 자동 적용은 아닙니다. 피해자 결정을 받은 뒤 관할 기관에 신청해야 합니다. 상담에서는 배당표와 등기부등본을 먼저 봅니다. 최우선변제금과 실제 보증금의 차이, 경매·공매 일정을 확인하고 피해자 결정문·임대차계약서·확정일자 확인서류를 챙겨 오시면 그 자리에서 검토 가능한 절차를 정리해 드립니다. > 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 김경인 #전세사기 #보증금반환 #임대차분쟁 #전세금반환 #김경인변호사