전세사기 예방, 계약 전 확인할 4가지

안녕하세요. 대한변호사협회 민사전문·형사전문으로 등록된 법무법인 저스트 신민호 변호사입니다. 전세 계약 전 확인할 네 가지는 등기부등본, 집주인 신원, 보증금 보호 특약, 잔금일 전입신고·확정일자입니다. 전세사기는 계약 전 단계에서 막을 여지가 큽니다. 이번 달 계약을 앞두고 계시다면 순서대로 확인해 보시길 바랍니다. ## 등기부등본에서는 무엇부터 확인해야 하나요? 근저당과 보증금을 합친 금액이 집값의 70~80%를 넘으면 위험 신호로 봅니다. 등기부등본(=집의 소유권과 권리관계가 적힌 공적 서류)은 계약 당일 다시 발급받아 확인해야 합니다. 며칠 전 뗀 서류는 그사이 근저당이 새로 잡혔을 수 있습니다. 갑구(=소유권 사항)에서는 계약 상대방이 등기부상 소유자와 같은지 봅니다. 을구(=소유권 외 권리관계)에서는 근저당권이나 가압류 여부를 봅니다. 상담하다 보면 이 기준을 몰라 계약 후에야 문제를 알아차리는 분들을 자주 만납니다. ## 집주인 신원은 어떻게 확인하나요? 임대인 본인이 나왔다면 신분증과 등기부등본상 이름을 대조합니다. 대리인이면 위임장과 인감증명서, 본인 확인 통화를 거칩니다. 보증금 보낼 계좌도 임대인 본인 명의인지 확인합니다. 다른 사람 명의 계좌로 송금을 요구하면 의심해야 합니다. 신탁 등기가 된 매물이라면 수탁자(=신탁회사) 동의 없이는 계약이 무효가 될 수 있습니다. 신원 확인을 건너뛰었다가 뒤늦게 문제를 발견하는 분들을 여러 번 봤습니다. ## 보증금을 지키려면 특약을 어떻게 넣어야 하나요? 전세보증금 반환보증(=집주인 대신 보증기관이 보증금을 지급하는 상품) 가입 가능 매물인지 먼저 확인합니다. 근저당이 과도하면 가입이 거절될 수 있습니다. 가입 가능하면 반환보증 협조 특약을 계약서에 명시하는 편이 안전합니다. 가입이 어려운 집이라면 그 자체가 위험 신호일 수 있습니다. 잔금 지급 후 근저당을 새로 설정하지 않는다는 특약도 넣어야 합니다. 여러 계약서를 보면 이 특약이 통째로 빠진 경우를 종종 봅니다. ## 잔금 치르는 날, 마지막으로 확인할 것은 무엇인가요? 잔금 치르는 날 이사와 동시에 전입신고부터 마칩니다. 주택임대차보호법 제3조에 따라 인도(=입주)와 전입신고를 마쳐야 대항력(=제3자에게 임차권을 주장할 힘)이 생깁니다. 확정일자(=계약서 날짜를 공적으로 확인받는 절차)도 같이 받아야 합니다. 그래야 주택임대차보호법 제3조의2에 따른 우선변제권(=경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리)이 생깁니다. 이사 전날 등기부등본을 한 번 더 열람해 보시길 권합니다. 잔금 직전까지 근저당이 새로 잡히지 않았는지 최종 확인하는 절차입니다. 이런 사안은 상담받으실 때 등기부등본과 계약서, 특약 내용을 먼저 확인합니다. 문제 될 조항을 정리해 오시면 상담이 수월합니다. 상담 후에는 진행 여부와 보완할 특약을 안내해 드립니다. > 본 글은 일반적인 법률 정보를 담고 있으며, 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 변호사 상담을 권합니다. 광고책임변호사: 신민호 #전세사기 #부동산변호사 #주택임대차분쟁 #법무법인저스트 #신민호변호사